在房地产项目收并购中，关键是要算过的账，这个账应该怎么算，土地增值税可是一大头，土地增值税太高，会导致标的物的利润空间小，那收购就没啥意思了......那土地增值税到底怎么算的呢?

　　什么是土地增值税?

　　可能还有些朋友不太清楚。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

　　嗯，土地增值税的概念是有点文绉绉的。如果看得不太明白，接下来看“庖丁解牛”一下。

　　想象一下A企业向B企业转让一栋办公楼。此时产生的土地增值税应由谁来承担?提醒一下，土地增值税可是“卖方税”;看到这里，聪明的你应该知道此时产生的土地增值税应该由转让方A企业(卖方)承担，而不是B企业(买方)承担。

　　还有定义里一直强调的是“转让”，而不是“出让”。

　　从定义上看，不光是转让土地需缴纳土地增值税，转让地上建筑物及其附着物都是要交土地增值税的!因为地球重力的原因，房子建筑物什么的是不会悬浮于空中。

　　“土地增值税”顾名思义对“增值的部分”征收，不要理解为对“收入那部分”征税哦。

　　土地增值税的征收范围?

　　需要缴纳土地增值税征的情况

　　(1)转让国有土地使用权;

　　(2)房地产的交换，房地产企业以开发产品与被拆迁户进行房屋调换，必须缴纳土地增值税;

　　(3)房地产抵押，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当按照税法规定缴纳土地增值税。

　　不需要缴纳土地增值税情况

　　(1)以继承、赠与方式无偿转让房地产不属于土地增值税的征税范围;

　　(2)转让集体土地使用权的行为原则上不应当缴纳土地增值税;

　　(3)房地产的出租不属于土地增值税的征税范围;

　　(4)对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。

　　土地增值税如何计算？

　　用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例，根据比例不同，适用不同的税率和速算扣除系数。

　　土地增值税就等于增值额乘以适用税率，再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。

　　具体计算公式如下：

　　增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额

　　土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

　　适用税率如下：

　　举个特别简单的例子(先不考虑增值税的影响)，一个项目转让房地产收入总额(一般来说，就是销售收入)是10亿，假设扣除项目金额是6亿元，那么：

　　增值额=10亿-6亿=4亿;

　　增值额除以扣除金额的比例=4亿/6亿=66.7%

　　这个比例套用上面的表，增值额在50%-100%之间，那么适用税率为40%，扣除系数为5%

　　应缴土地增值税=增值额4亿*适用税率40%-扣除项目金额6亿*速算扣除系数5%=1.3亿